映美控股有限公司总裁 欧国伦
必须进行统一规划及改造
目前最迫切的任务是如何防止房屋的拆建、改建及翻新以致改变其原貌的行为。最近杭州有出台关于保护历史建筑的地方法规。这些法规的精神应跟国家文物保护法相仿，如被列为历史建筑，业主有责任去维护、保护建筑物原貌并承担相关费用，业主及任何人不能随意拆建、改建等。江门亦应尽早出台相应地方法规及制定出历史建筑改建、加建的具体规范及标准（香港政府有制定《2012年文物历史建筑的活化再用和改动及加建工程实用手册》，可参考），并将长堤风貌街一带列入保护范围。目前，政府应在财政预算中列支，每年有一定的费用用于加固、修补、摸底调查及街区改造的策划组织工作。
据了解，目前街区的房屋产权约70%为政府所有，20%为私人，10%以下产权不清。由于要对区域统一进行规划及改造，除了排水、排污、水电、道路等设备外，房屋结构、外观及内部设施，如卫生、空调、防火都需加固、翻新或增设，需不少投入，以及需统一策划招商等因素，最有利的方案是将私有产权部分以楼换楼方式收归政府所有，对于产权不清部分（毕竟是小部分）通过法律程序将其收归政府或代管。这方面，香港有经验可借鉴。对于不愿意置换产权的业主，政府可安排银行或直接贷款其用于房屋外部翻新及内部设施改造，还款由日后租金或物业升值后出售偿还。
迫切需要成立专职管理部门
对于现状来说，最迫切任务之一是成立一个常设的专职管理部门，可考虑叫长堤历史文化街区发展局或委员会。由其负责相关区域的规划、发展策划、历史文化建筑保护法规草案的拟定、草拟历史建筑改建、加建的具体规范及标准，管理、审批日常的维修、翻新问题，招商及融资等工作。
对于改造工作，最大困难应是资金来源问题。初期，可由部分财政拔款，及用政府拥有产权部分物业抵押银行进行贷款。同时可考虑将长堤历史文化街区发展局或委员会改组为公司形式，将相关物业产权及管理权注入该公司，用公司名义发行债券及信托产品，并可转让部份股权引入社会资金。对于具体的改造投入，可让社会资金参与具体项目的发展，如某一项目由某一机构出资承建，日后在租金及税收收益中与其分成以偿还其投入。当然这也需用公开招标方式进行。这样，从长远来说，街区发展局或公司，就能以租金、升值的物业及地方留成的税收收益得以维持经营，起到保护及开发作用。
定位为高端商业及旅游区
一般保存较完好的历史文化建筑往往在经济发达的国际大都市。这些建筑往往是被“活化”用作高端商业、零售及政府办公用途，又或所处区域有大量游客，尤其是外国游客，或当地政府有其他大量稳定的收入来源补贴历史文化建筑的维护费用。要持续地有效地保护历史文化建筑，构建一种好的商业模式，让历史文化街区能自行持续地有稳固的收入来源，是保护历史文化建筑的最有效手段。
不少城市的旧城区，由于受交通、市政设施及房屋的室内建筑条件制约，往往经营销售或提供的是低价及低增值的商品及服务，居住的又往往是低收入家庭、老人或外来低收入人口。江门财政收入不算丰厚，不可能长期大量地补贴保护历史街区的巨额费用。要成功保护长堤历史文化街区，如何将其打造成高端商业及旅游区是关键。作为江门城区发源地，展示江门历史风情，销售提供侨乡特色商品及服务固然重要，但因江门不是国际大都会，具有高消费能力的外国或外地游客不多，仅靠经营有江门特色的商品及服务不足以“造血”。因而，我们要将其打造成全方位的高端商业及旅游区并对其整体保护。
我们可通过早期的税务优惠及其他扶持政策，将其定位为高端新兴服务业及文化创意产业的高新区，重点发展高端办公、高端及新兴服务业、文化创意产业、高端零售及娱乐、专业服务（如法律、会计、管理咨询、甚至研发或跨国企业区域代表处）及五邑特色的文化旅游区。这样，将高增值、高成长的新兴服务业、文化创意产业、金融服务业、零售业引入，及将高收入的人群吸引至该区域消费、工作甚至生活，我们的历史街区就会有持续的税收、租金及物业升值的收益，去维持保护历史街区的费用。
重新调整安排区内交通
作为高端历史文化商务区，区内良好交通安排及管理是必需的。区内可考虑禁止外来车辆进入（如有需要可申请临时准行证），仅允许区内租客或业主7座以下车辆进出（每单位可设上限2辆），对于外来车辆，可考虑在东、西及北面，即跃进路、胜利路及蓬莱路北侧修三个大型停车楼。区内提供小型的电动计程车服务及自行车出租业务。区内的车辆可单边停泊路边，对于是否允许摩托车出入，将来可再研究斟酌。