一、经典案例

项目包装融资，“烂尾楼”“咸鱼翻身”

中国在近年形成的房地产大热浪潮中，各种资本不断涌人房地产产业，一方面造成房地产的高速成长，另一方面也由于部分地产商盲目．投资和经营不利导致大量“烂尾楼”的出现。“烂尾楼”，往往是指因资金实力不足、市场定位不准或经济纠纷等，一些开发商无力完成在建项目，遗下一座座没有完工或尚未装修的楼房。由于这些“烂尾楼”一般分布在城市主干道两旁、市中心、重要景观地带和旅游度假区，严重影响市容市貌，因此被人们俗称为城市“伤疤”。

2005年底，广州不断传出烂尾项获新注资和被收购的消息，让人几乎怀疑今年是烂尾楼“盘活年”。从当年6月份被香港某独资企业收购的三期“玫瑰园”及后续开发用地的“紫云山庄”，到9月份被万菱实业（广东）有限公司盘活的京光广场，由保利入主的丰兴广场，再到通过卖地获得大笔新资金的大鹏国际广场，被富力接手并且已经复工的九洲文化家园，以及再次获得注资的“广州第一烂尾楼”中诚广场，近期陆续被媒体曝光的烂尾楼注资或收购事件一桩接一桩，掀起了一股烂尾楼盘活热潮。而“烂尾楼”被盘活最常用的手法即是利用项目包装融资的方式注入资金，重新开发和定位房产，使得“烂尾楼”“咸鱼翻身”。

烂尾楼的项目包装，是根据房地产市场运作规律，根据广州市土地资源情况、商品房需求状况、地点位置、商品房价格等经过精密的构思和策划，挖掘亮点，对具有潜力的项目进行包装和运作，以丰厚的回报吸引投资者，积极融得项目资金，从而完成项目的建设，实现高额利润。项目离不开包装，要想取得良好的经济效益和社会效益，必须做好项目的包装。

做好项目包装融资，首先是一个观念问题，一定要认识到对项目的包装是成功融资的关键。包装，是对一个项目各种要件的充分准备和尽可能地完善。项目的名称、外观、环境、采用的材料既属于项目自身的内容，又属于项目包装的范畴。所以做好项目自身，也包含着做好项目包装的含义。任何一个项目的投资者必须按市场经济规律办事，看该项目是否具有市场效益和发展前景，是朝阳产业还是夕阳产业，是能够在短时间内见效益赚钱的。还是在很长的时间才能收回成本的，每一个投资者都会做出一个客观的成本核算，最终做出自己是否投资的决策。所以，对于一个项目的包装，其最终目的，就是要让国内外投资者在很短的时间内，选择既是政府所需要的，又是投资者投资风险较小和发展前景看好的项目。

造成烂尾楼的原因是多种多样的，既有宏观方面的，也有微观方面的；既有主观因素的，也有客观因素的；既有政策方面的原因也有法律方面的原因。具体分析如下：

1．立法滞后

全国性的规模较大的房地产开发是从1992年开始的，对如此大规模的房地产开发，立法上是缺乏准备的。对房地产开发中容易出现的问题缺乏预见性及预防措施，以致在这股房地产开发热后期，一些矛盾纠纷便纷纷暴露出来。而我们却缺乏完善的法律规范房地产开发中的无序状况，解决房地产开发中的各种矛盾。比如因对房地产公司的审批、设立、资质条件、项目立项等缺乏严密的程序规定，以致房地产开发公司一哄而上盲目设立。一些新设立的公司虽无一分钱的资金，但靠玩“空手道”，炒地皮，炒项目，照样大发横财，而一些项目炒了七八手之后仍然是空地一片。

2．法律意识不强，执法欠缺力度

本来我国房地产方面的立法就很不完善，但即便对已颁布的法律、法规，执行情况也很不理想。比如《土地管理法》在1986年便颁布实施。其中规定了较严格的土地使用权取得和审批程序，如第25条规定：“国家建设征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上的，由国务院批准。”但实际上，化整为零，越权批地，甚至以集体所有的土地搞商品房开发的现象仍很普遍。从九五年开始，为规范房地产市场，国家又颁布了不少新的法律、法规。如《城市房地产管理法》《城市房地产开发管理暂行办法》等，其中严格规定了房地产开发公司的资质条件，设立程序，项目的立项审批程序等等。但在实践中这些规定执行得也并不太好，有些根本没有自有资金的也照样大搞房地产开发。未交齐土地使用权出让金就发给土地使用证，土地常年闲置也未按规定罚款或没收土地。如此“宽松”的执法环境，也难怪有人甘冒风险钻法律空子。

3．对开发商的资质条件审查不严

不管国家房地产开发的宏观政策如何调整，也无论房地产市场多么冷淡，那些资金实力雄厚，资质条件合法的房地产公司，可能在某一阶段的营销业绩会受到一些影响，但这样的公司一般都具有一定的“抗风浪”能力，很少会出现烂尾楼。可以说，开发商的资信情况如何是能否形成烂尾楼的关键。然而前几年，恰恰对这一关键问题，即对房地产公司设立时的资信情况缺乏严格而有效的审查，在高利润的驱使下，房地产开发一哄而上，不管有无资金、有无项目，先注册个房地产公司再说，一时间虽然成立了不少房地产公司，但真正有项目的却不多，有项目而又有开发实力的就更少。这一资质审查上的漏洞，不能不说是形成烂尾楼的最直接原因。

4．预售条件执行不严   

根据法律规定，商品房预售必须符合两个基本条件：一是必须交齐全部土地使用权出让金，取得土地使用证；二是按提交预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资的25％以上。但在实践中对这一规定执行得并不好。许多房地产公司甚至连土地使用权出让金都交不起，但照样上房地产项目。前期开发的资金不足便靠提前预售筹集资金，很多根本就达不到25％的投资标准便开始预售。这样做一方面把风险转嫁给消费者，另一方面销售不畅便极易出现烂尾楼。

5．对工程款监管不力，未能专款专甩

根据法律规定，无论从银行的贷款还是预售商品房的购房款，必须用于工程建设，不得挪作它用。但由于缺乏具体的监管措施，开发商拆了东墙补西墙，随意挪用工程款的情况相当普遍。工程款不能到位必然影响工程进度，工程进度上不去必然影响销售，一旦形成恶性循环，出现烂尾楼就在所难免。

6．房地产开发合同的保证条款不明确，违约责任不严格

房地产开发中包括一系列合同。如《土地使用权出让合同》《工程建承包合同》《房地产贷款合同》《商品房预售合同》等等在这些合同的履约过程中如果缺乏有效的担保措施，不仅使债权人的利益缺乏有效的保障，而且债务人在没有履约压力时，消极履约就很难避免。现在的一些格式合同要么对担保内容不加规定，要么规定得不明确、不具体，实践中难以操作。一旦开发商履约受挫，而合同中又缺少有效的担保措施时，一些开发商可能在权衡利弊得失，认为一走了之或置之不管对自己更有利时，他就宁愿让工程烂尾。

7．银行支持不力，短期行为

房地产开发投资巨大，如果离开了银行的支持可以说寸步难行。然而在前几年的房地产开发中，当开发商出现暂时的困难，工程进度缓慢，销售不畅时，许多银行不是积极为开发商供血，输氧，而常常是担心自己的投资收不回来而采取“断奶”措施，不仅不继续提供贷款而且还采用种种方法催还贷款。这样做，常使后续开发项目难以为继。而没有后续资金，项目完不成，不能取得销售收入，自然银行的贷款就还不上。实际上许多烂尾楼就是在银行采取“断奶”措施后出现的。．

“烂尾楼”的产生拖垮了大量地产商，同时也给部分地产商提供了大量的机会。他们通过低价接手“烂尾楼”进入楼市的黄金地段，重新进行市场定位之后，地产商对“烂尾楼”进行项目包装从而获得巨大的利润上升空间。

“烂尾”大量存在，包装始自广州

1．丰兴广场：保利入主

自2002年停工以来就一直无进展的丰兴广场，2005年已由保利地产正式接手其住宅、写字楼和商铺。该项目位于广州市天河路与天河东路交会处，占地2万余平方米，总建筑面积20万平方米，周边商业发达，生活配套齐全，整个项目由智能化住宅和超甲级写字楼组成。目前项目住宅部分剩余货量不足200套。而写字楼共有3栋，恢复动工后有望于2006年五一推出市场。

2．京光广场：万菱盘活

2005年9月份，位于广州市天河区天河路以南体育东路以东的烂尾楼京光广场终于找到了新东家——万菱实业（广东）有限公司。2003年以5.48亿元投得烂尾楼亿安广场的万菱实业，以16亿—18亿元的总投资额接手该商业项目。

该项目邻近天河城和正佳广场，规划总建筑面积超过22万平方米，拟建三幢连体高层楼宇，包括写字楼、商务酒店、公寓、商业群楼等，完工后可供销售的商铺面积约5.4万余平方米。

3．大鹏国际广场：卖地赚资金

位于环市东路花园酒店旁的写字楼项目，也传出通过卖地获得大笔新资金的消息。据悉，大鹏国际广场曾计划在2004年建成发售，但因种种原因，近两年来工程进展一直较为缓慢。发展商大鹏地产近期将其位于华南植物园对面的龙洞项目转让给保利地产，从而获得了一笔新资金。目前，该写字楼的外墙装饰工作已接近完成，上面大部分的排栅已拆除，工程进度已开始加快，估计2006年有望正式入市发售。

4．中诚广场：再获注资

来自深圳的房地产商“佳兆业地产”向“广州第一烂尾楼”中诚广场注资8亿—9亿元，与该项目2002年的拍卖得主北京金贸投资有限公司以合作方式共同开发。中诚广场曾于2002年10月以9．24亿元成功拍卖：由北京金贸国际投资公司、广州骏鹏置业公司以协议转让方式收购中诚广场3∕4（约16．5万平方米）的权益，2004年5月开始复工，但同年10月又再度停工。目前，中诚广场重新施工的工程都由“佳兆业地产”全面负责，外墙及楼宇内部的装修工作工程也已恢复施工。

5．九洲文化家园：富力接手

位于天河区东莞庄路和粤垦路的烂尾楼九洲文化家园，由富力地产收购其后续开发用地，并于2005年11月12日正式动工，楼盘重新命名为“院士庭”。该盘紧邻天河北路，总占地1.8万平方米，附近有广东工业大学、暨南大学华文学院、华南理工大学等众多高校，新产品定位高端，预计2006年年中推出市场。

6．紫云山庄：港商收购

据紫云山庄房地产有限公司副董事长兼营销总监唐娟透露，2005年6月份，紫云山庄原开发商广州罗兰德房地产有限公司因转移阵地需要，将紫云山庄三期“玫瑰园”及500亩后续开发用地转让给某香港独资企业。目前，紫云山庄由该香港独资企业新成立的广州紫云山庄房地产有限公司接手开发、销售，三期“玫瑰园”于11月26日现楼发售，价格从5500—12000元∕平方米不等，后续开发用地有望2006年春节过后动工。

二、深度解析

项目包装融资让“烂尾楼”经历生死轮回。仔细分析这些“咸鱼翻身”的烂尾项目，可以发现它们有一个明显的共同点，那就是所处的位置基本上都是在繁华的路段。一个烂尾项目受不受欢迎j主要取决于它的地段，区位好的烂尾项目自然比较受欢迎。一般来说，首先被盘活的都是地段比较好的烂尾项目。

被盘活的烂尾项目特点：债务简单，手续简单；位于老城区，升值潜力大；土地储量比较大。仅广州市2005年一年共有八九个烂尾项目被盘活，老城区还有很多烂尾项目，大约有80多个左右（包括烂尾楼和烂尾地）。被盘活的烂尾楼，都是被一些资金实力强的大企业所收购（或注资）。如富力地产、保利集团都是广州房地产市场上的龙头老大，万菱实业于2003年以5.48亿元投得荔湾区著名烂尾楼亿安广场，资金实力不可小觑。对此，专家认为：“品牌开发商因为具有较强的资金实力、操作能力，接手烂尾项目的话，成功率会更高。”

地产开发商接收烂尾楼好处多。地产开发商愿意接手烂尾楼，是因为利润高、手续简便、政府支持。首先，可以获取高额利润，因为土地供应量少，可卖的房子少，市场承受价格高了。其次，盘活烂尾项目要比重新拿地、规划、开发简单便捷得多。在广州土地出让越来越少、价格越来越高、拿地越来越难的情况下，只要烂尾楼地段好、没什么复杂的债务纠纷，这无疑是一条开发房地产项目的捷径。据了解，一个正常楼盘从开发到上市，起码需两三年，而接手烂尾楼不用通过项目报批、土地征用、基础开挖等工程前期阶段，而且大部分烂尾楼主体已封顶，有的甚至只要进行注资装修就可直接推向市场。对地产开发商来说，盘活烂尾楼不仅开发周期短，而且资金压力小，可以省去土地招标程序。另外，城市“伤疤”严重影响市容市貌，也是政府领导的一块心病，有人能接手烂尾楼，政府当然会给与大力支持。因此，通过与前开发商谈判的形式拿得烂尾项目好处多多。

烂尾楼成为商家趋之若鹜的淘金之地，与国家土地政策密不可分。2004年以来，国家先后出台了一系列土地政策，要求严格控制土地审批。国务院办公厅又颁发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，提出重点对土地审批、土地占用等六个方面情况进行清理检查和整顿。在土地政策调整、征地越来越难的情况下，房地产企业土地紧缺，烂尾楼自然成了新的投资热土。同时，各地为治理烂尾楼，出台了一系列优惠政策，为商家投资烂尾楼创造了良好的外部环境。

就像股市中的“企业重组”，新股东接手亏损企业后重新包装一番，便可“咸鱼翻生”，股价实现翻倍上涨一样，以前无人问津的“烂尾楼”经重新装饰一番后，摇身一变也成了人见人爱的“黄金屋”。正是由于“烂尾楼”的这种赚钱效应，导致一些投资企业纷纷把投资的目光瞄向了“烂尾楼”：

国内机构资金和国外基金银行早在前几年就已进入中国房地产市场，一些基金银行那时候就已盘活了一些烂尾项目，只不过一直很低调，而且把项目交给原开发商或其他开发商去做。包括国内机构资金和国外基金银行在内的外来基金，将成为中国房地产未来融资的一个主要渠道。

项目包装融资适用于各类项目企业，特别是地产业、旅游业、餐饮服务业、环保行业等。任何企业都要根据市场运作规律和项目特点，认真研究、精心策划，对具有潜力的项目进行包装和巧妙运作，以丰厚的回报吸引投资者，为项目融得资金，从而完成项目的建设和资本积累，实现企业的目标利润。