万科企业股份有限公司（000002.SZ）于3月2日公布了2009年年度报告。报告显示该公司2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增长19.2%和32.1%。各项经营指标也全面超越2007年，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并第二年获得全球住宅企业销售冠军。

业绩报告公布后，万科拿地步伐又在加快。万科集团董事长王石亲自领军赴山西太原考察；万科的各级高管频频出现在贵阳、石家庄等地。除了传闻其进入太原、贵阳等城市，万科的高管们还马不停地到二三线城市考察项目。目前万科在全国的三十多个城市均有项目。2008年，万科新进入了重庆、合肥、西安等城市，2009年，万科仅新进入了烟台和三亚两个城市。2010年，万科制定了达到“40城”的目标。

全球住宅销售冠军

2009年房地产市场大幅回暖，万科全年累计销售金额达634.2亿元，在国内房地产企业中率先突破600亿。受金融危机影响，美国最大的房地产企业帕尔迪2009年销售收入为38.7亿美元，因此，万科继2008年后蝉联全球住宅企业销售冠军。

在营业收入和净利润等指标上，万科也重新回到了上市以来的持续增长轨道。报告期内实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，不仅较2008年大幅上升，比市场调整前的2007年也分别增长了37.6%和10%。

万科2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%，结算毛利率为21.99%，较前期有所下降。

万科总裁郁亮表示，房地产行业结算存在滞后性，2009年结算的产品多为2008年调整期内销售的产品，结算毛利率的下降主要受此影响，而由于2009年市场形势好转，未来结算毛利率将有所提升。

在毛利率下降的同时，万科结算净利率为12.25%，同比有所回升。郁亮表示，这主要反映了公司在费用控制方面所做努力取得的成效。

郁亮介绍，通过简化管理动作，实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投放等行动，在销售规模、结算规模增长的同时，2009年万科管理费用绝对量同比降低5.8%，销售费用绝对量同比降低18.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低26.9%，超额完成管理费用、销售费用占营业收入的比例同比降低20%的目标。

区域发展更加平衡

2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了三十多个城市市场。作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其“战略纵深”优势开始逐步体现。

根据万科2009年年报数据，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。万科2009年在15个城市市场的营业收入超过10亿元，占已进入城市数量的接近一半，在行业中业绩分布最为均衡。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已超过5亿元。

值得注意的是，除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例，均高于其营业收入占公司整体的比例，表现出了高出公司平均水平的盈利能力。而以重庆为代表的部分二线城市，由于进入较晚产品尚未大规模进入结算，未来有望成为新的增长点。

而在万科总裁郁亮看来，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。

郁亮表示，在区域布局方面，公司在珠三角、长三角、环渤海和中西部区域的结算面积占比分别为31.5%、29.2%、27.8%和11.5%，在结算收入中的占比分别为34.0%，31.3%，24.9%和9.8%。

郁亮估计，今年销售面积上环渤海区域可能会和长三角、珠三角差不多，从金额上因为环渤海价格可能会偏低一点，大概会占到1/4左右。郁亮还表示，未来万科三个区域鼎足而立，加上新成立的包括成都、重庆、武汉、西安等城市中西部区域，也会迅速成长起来，万科的整体布局更加均衡。

坚持“不囤地”

万科2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。截至2009年年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。

郁亮表示，万科坚持“不囤地”的原则，获取项目是为了满足开发和增长的需要，并不追求过多的土地储备，目前项目资源基本可满足未来二至三年的开发需要，是一个比较合适的水平。2009年万科新增项目合计权益建筑面积是1036万平方米，约三分之二的项目为合作、联合方式获得。郁亮表示，未来将继续保持这样的态势，综合运用合作、联合等多种方式拿地。

郁亮表示，万科2009年主动规避了土地竞争过于激烈的地块，“万科未来会继续坚持不拿地王的策略。”

从万科2009年获取地块的城市来看，重庆、沈阳、佛山等二、三线的中心城市比例更大。在郁亮看来，通过发挥在二三线城市的战略纵深优势，新增项目地价具有较强竞争力，也为公司进一步发展打下了良好基础。他表示，“项目资源价地价是大概接近2006年的价格水平，2400元左右，这跟我们不拿地王，发挥战略纵深优势在二、三线城市拿地有关联。”

在对地王现象进行分析时，郁亮表示，土地市场热度更高于房屋市场，去年三季度开始地王频现。土地成交活跃有两个因素，一个金融危机后市场信心显著增强，开工放大。另一方面行业里过去一年中存货消化速度很快，购地需求旺盛。特别是在核心城市，土地供求矛盾显得非常突出。

郁亮还表示，受益于积极销售和谨慎处理项目发展的结果，公司在2009年的经营性现金流是一个比较大的正数，财务上更趋稳健。公司的负债率仍有一定空间，希望今年成功完成增发，将在2010年市场存在不确定性的情况下，更好的保持经营安全并把握市场机会。

绿色战略

“2010年公司将以‘业绩增长’和‘绿色战略’为中心，在确保经营稳健的同时，促进业绩增长和市场地位的提升，推动公司向绿色企业转型，实现投资者、客户、员工、产品和服务等各方面的均好发展”，万科总裁郁亮称。

据介绍，万科2009年上半年对标准精装修产品的部分装修部件进行了集团统一采购，通过这样的形式挑选质优价廉的产品，发挥规模效应，在确保质量的前提下，优化采购成本近一成。而2010年，万科计划高层新项目应用标准化产品的比例达到30%，标准化和集中采购的效益将在未来几年进一步显现。

此外，万科2009年新开工产品中装修房产品比例进一步提升，占比已达79.5%，公司计划2010年新开工公寓项目基本实现100%全装修，其中工业化应用面积100万平方米。

据悉，2010年也是万科从理念认识到行动落实绿色建筑的关键性一年，该公司将完成十年绿色发展规划的制定，并结合其在工业化和装修房领域的优势大力推进建筑节能环保。万科计划全部新项目均达到该公司2009年制定的住宅性能标准，其中100万平方米参照国家绿色三星认证标准设计、施工。此外，万科将积极推动世博会万科馆的运作，使之成为公司推广绿色理念的重要平台和实施绿色战略的制高点。

针对有股东提出万科在绿色战略方面的规划问题。万科董事会主席王石表示，万科将分三步来稳步推进绿色战略。“这三步有先后，也有同步和交叉。具体的说，第一是精装修，第二是住宅产业化，第三是绿色建筑。”

在绿色建筑方面，王石表示政府2007年已经公布绿色三星建筑标准，而2009年达到绿色三星的只有万科深圳的万科城四期。万科在这方面的努力也已经取得了一定的成果。召开股东大会的万科新总部很有可能成为国内首个通过国际上最高的建筑环保标准，美国LEED白金认证的建筑。

“现在已经是低碳经济时代，根据其他国家经验，企业的产品的绿色属性产生的溢价能力是3%-5%。而从股价上，工业发达国家成熟股市，绿色企业的股价溢价能力大概是12%-18%。”王石表示。

（文：《万科：不囤地，不捂盘，不当地王》，《城市住宅》2010年04期）