王志纲是国内一位顶尖的房地产策划者。最近，就连胡润的“2003中国房地产的最具影响力人物排行榜”也将王志纲排在了前50位的排位上，是当中一个不是房地产经营商的人物。去年年底一个周末，王志纲在广州天鹿湖出席一个公开活动时接受了记者的采访。他说，在“胡润榜”里，自己属另类，但胡润讲的是影响，不是讲口袋里面的钱多。


    11岁开始有经济学意识


    王志纲1955年出生，当时家境不错，他父亲是一间中学的校长，工资比县委书记还高。但文化革命改变了一切，一夜之间他们家成了走资派，牛鬼蛇神。


    他说：“我当时才11岁，后来自己想当工人阶级，但那时小县城是没有产业工人的，最后只能拜泥瓦匠当学徒。从那时开始，我有了经济学意识，师傅叫我去以后，每天6点钟上班，晚上8点钟下班，我们必须要先提前两个小时，到现场去工作，要把灰浆给搅好，把砖头给抱好，我第一次抱砖头，就发现了一个经济学上的难题，我刚抱了五趟砖头，我的衣服就磨破了，我一下子傻眼了，我说他一天只给我8毛钱，我的衣服值8块钱，我不是入不敷出吗，糟糕，这个成本算不过来怎么办，左想右想，砖头总得要抱，突然急中生智，我说干脆把衣服脱掉，露出这个光肚皮来，我说砖头再磨，磨不通肚皮的，最后就用光肚皮抱砖头，终于把这个成本给控制住了。”


      1978年，23岁的王志纲考取了兰州大学政治经济系，这才开始了他人生的第一次转折。他说：“在兰州大学读书的时候，读了四年，这四年，我很感谢这个学校，它相对封闭，相对偏僻。正因为如此，我只有一个办法，只有读书。”


      传媒敞开大门欢迎他


    毕业后，王志纲在甘肃的社科院干了三年，这三年他主要是想把学以致用，做学问，后来发表了十几篇论文，像《光明日报》，《新华文摘》都转载了，这点呢，一个算是他对社会的一个交待，另外也给他一个敲门砖，使他最终要准备行万里路的时候，《人民日报》，新华社，《经济日报》都敞开大门欢迎他。


    1984年，他选择了新华社。到新华社后，他希望到贫穷地区去，到内蒙分社去干三年。没想到干了半年，他就被总社发现了，然后就把他拎起来。再后来，他被派到广东，写了一些比较重大的报道，影响比较大，这下子广东省委也要要他，新华社也觉得，应该强化广东的报道，就让他去，说借给广东三年，没想到一借，就借到现在，就在广东呆了九年。


    “反弹琵琶”救活烂尾盘


    1993年，初试市场经济大潮的王志纲，在广东的一个房产项目碧桂园“小试牛刀”，虽然这个策划只被王志纲看作是自己的“中学作品”，但还是使碧桂园起死回生、一炮而红，同时开创了中国“教育房产”的新格局。


    当时，那个碧桂园是个农民老板，他们是南中国最大的一个烂尾楼盘，一千多亩，死掉了。最后，那老板通过很多人找到王志纲，说请王志纲写篇文章，宣传宣传碧桂园。王志纲听后忍不住笑了，他说：“其实很多人看到的是房地产，其实这个是个战略问题。”


       于是，王志纲为碧桂园出了一个“反弹琵琶”的点子——创办一个私立学校，这点是契合了广东的时机。他认为，如果有三千孩子进来，就有八千爹妈和爷爷奶奶进来，一下子就把这个楼盘给拉起来了，所以楼盘就获得巨大成功。


    可以说，顺德碧桂园因王志纲的加入而使房地产策划在项目开发中起到了关键作用，开创了房地产策划实践成功的先河，王志纲也因而成了房地产策划的开山祖师。王志纲持“名牌的背后是文化”的理念给碧桂园项目赋予“给你一个五星级的家”的全新生活方式，并整合和调动了强大的新闻资源将这一思想传播出去。特别是推出“可怕的顺德人”的系列悬念广告，使碧桂园在人们的心目中瞬间变成了“成功人士的家园”。


    策划思路决定出路


    王志纲指出：“好项目不是找来的，而是策划出来的”，强调策划在项目开发中的重要性。“名牌的背后是文化——文化承载量越大的项目其效益释放量越大”。他把每个房地产项目文化内涵作为策划的切入点，强调项目蕴涵的文化对产生“名牌”项目主导作用。他认为“精确的市场定位是成功策划的核心，对社会大趋势的精妙把握是能否定位准确的前提”；“思路决定出路——正确的思路可使‘跳楼项目’起死回生，迷乱的思路常会弄巧反拙”。


    此后，王志纲更提出“泛地产”的思想。也就是不局限于以“房子”为核心，是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，“房子”在这里可能是主体，也可能成为附属的配套设施，这种功能区域的主题各有不同，如生态农业度假区、高科技园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等。


    1998年夏天，当时在广州地产界还默默无闻的广东金业集团请来王志纲。王志纲就是运用“泛地产”的思想开始策划广州奥园，其后不久，其运动型健康社区的概念便引起国家体育总局的兴趣。1999年3月，广奥正式动工前夕，国家体育总局下属上市公司中国体育产业有限公司（简称中体）与金业集团签署了合作协议，从此共同举起了一面大旗。广东金业集团从而在广州地产恶战中脱颖而出成为新锐。


    时下，不少房地产项目策划也是在王志纲的地产思想的指引下，通过独特的概念（理念、主题）设计（策划）使开发的楼盘顺利走向市场，获得成功。


    今年9月，王志纲被聘为上海新江湾城项目的策划总顾问，携手上海城投集团，共同在上海内环的核心地带，致力打造一座承载上海新梦想的“绿色生态湾，国际智慧城”。


    保持战略策划者角色


    有人这样问王志纲："既然你自己在这个房地产行业，已经有十年的这样一个经历，为什么你自不选择去成为一个房地产商，而始终是一个战略策划的这样一个角色？”


       王志纲答曰：“几乎每天都有人来问我这个问题，包括我的很多客户，我十年前帮他们的一些客户，现在几十亿身家了，他们也这么说过，一次两次的拉拢我，你应该稍微多跨半步，你也跟我们一样富有，你为什么不愿意这样富有呢，后来我只能这样解释，这是一种生活观，这是一种对生活的选择，有的人是靠财富来实现自己的价值，有的人把财富当成顺带的结果，来验证自己的能量，特别对于我来讲的话，我从骨子里面，一直把自己定位为是一个学者。”


    虽然下海已经将近十年，但王志纲还坚持，自己是一个“外圆内方”的市场化学者，也许是一种“兼济天下”的文人情怀，他说自己还要在这条路上继续地探索下去。所以，时至今日，王志纲已由房产策划发展到近两年来主要从事城市经营领域的战略研究和市场实践。目前，王志纲手中有分布在全国七八个城市中的诸多大项目，一年365天，他有一半时间在天上飞来飞去。（完）