◆深圳地产向外业务扩张的步伐明显加快，这就直接导致了对人才的需求大增。目前，这些公司招聘的人才其实很大一部分是派往外地的。


　　◆深圳房地产行业竞争越来越激烈，而现有的从业人员大多数也是早几年入行的，知识结构和能力都存在着一定的缺陷，有必要进行一番精挑细选。


　　◆目前国内对企业人才缺乏规定和道德约束，容易对公司内部商业机密和公司规范化管理造成一定的损失。


　　◆一个人的职位越高，对薪酬就看得相对要淡一些，职业经理人和部门经理对薪酬看得较重，所以深圳的人才流失大多集中在这一层次，他们的出走跟薪酬高低有很大关系。


    在近期深圳主流媒体的招聘专栏上，招商、中信、和黄、中海等品牌地产此起彼伏大肆招兵买马，中原、世联、至祥、德思勤等主流中介也是不舍重金广纳贤才。一股人才大战的烽烟燃遍了整个深圳地产。号称深圳地产“黄埔军校”的万科正在实行人才“海盗计划”，招商地产有关负责人多次在公开场合表态，人才是制约招商地产全国布局的惟一障碍……土地、资金、人才是房地产行业的三大核心竞争力，在土地、资金越来越不占优势的情况下，深圳地产向来引以为傲的人才优势也正在逐渐减少。经历几番风雨、跌宕起伏之后，深圳地产界蓦然惊醒，号称全国地产样板房的深圳地产也同样面临前所未有的人才危机！带着各种疑问，记者采访了行业内相关人士。


    疑问一：谁动了我们的奶酪？异地扩张急需人才


　　受政府大力调控和土地资源日渐稀缺的影响，今年深圳房地产的推盘量相比往年是较少的，为什么对人才的需求反而会大增呢？


　　深圳地产资深专家半求分析认为，目前深圳出现对地产人才需求大增的主要原因有两个方面：一是深圳地产向外业务扩张的步伐明显加快，无论是发展商、中介公司甚至是广告公司都在外地承接了大量业务，这就直接导致了对人才的需求大增。目前，这些招聘对象其实很大一部分是派往外地的。从招聘的条件来看，大多数要求有从业经验。二是深圳房地产行业竞争越来越激烈，而现有的从业人员大多数是早几年入行的，知识结构和能力都存在着一定的缺陷，有必要进行一番精挑细选。从这点来说，深圳的地产人才也面临着大换血的机遇。


　　深圳地产人才向内地流失早已经不是新鲜事了，如大连万达的周良君、百仕达的王雷、鸿荣源的董雷等等，一大批曾经活跃在深圳地产界的人才早已去了内地发展。深圳地产人才出走外地的原因虽然各有不同，但大抵有以下几种：


　　一是随项目出走。随着深圳土地供应的减少，深圳很多发展商都去外地发展，这样也就需要大量的人才跟随项目出去。比如万科布局珠三角，招商在上海、东莞等地的很多项目也在启动，金地、华侨城在上海、北京等地的项目也在上马……由于这些项目影响较大，所以对人才的要求也就颇高，因此早就有业内人士指出，深军北伐最大的障碍就是缺乏人才。在中介公司中，人才随着项目出走的比例更大。


　　二是去外地的发展空间更大。由于深圳房地产行业起步较早，特别是在营销方面比内地有明显的优势，内地几乎完全照搬深圳的营销模式，这就给了深圳人才去外地发展的空商，像周良君、王雷、董雷等人，在深圳也就是职业经理人，去了内地后，就成了公司高层领导，其个人的发展空间和平台也就突然放大了。


　　三是待遇调整。无可否认，房地产行业在深圳也是一个待遇较好的行业，但由于整个行业的发展已经比较规范、难以成为暴利行业，个人的薪酬也就比较平稳了。而内地的房地产刚刚起步，还存在着许多暴发的机会，也就吸引了一批深圳人才去异地发展。可以说，待遇良好是吸引很多深圳人才去内地发展的主要原因。


　　四是管理模式的不完善。管理方式落后，家族式企业管理机制，使得人才没有太多个人发展空间，这也是人才流失的主要原因之一。目前，深圳的房地产企业大体可以分为三类，一是上市公司，如万科、金地等，这类公司可以分为决策层、职业经理层和一般雇员。第二类是民营企业，如泰华、京基等，这类公司只有老板和雇员。第三类是国企，如建设控股。从市场反馈的情况看，深圳房地产人才的流失主要集中在第一类公司的职业经理人和第二类公司的高级打工者中，第三类公司由于比较稳定，人才流失并不太多。这说明，人才的去留其实与公司体制有很大的关系。


　　相比往年，如今的深圳地产人才流失更加普遍了，但人才的质量也在下降。深圳早年的人才大多数是在深圳成名后被内地公司以高薪挖走的。如董雷就是先取得了御景台的成功，再出走的。所以他们去内地发展，大多职务较高。而现在深圳的人才大多数是处于策划师或者营销经理这样的级别，真正具有影响力的人才并不太多，这说明有些人才出走也是形势所逼。从这个角度看，深圳地产输送人才质素的下降，可能会影响到深圳地产在国内的领先地位。


    疑问二：精英流动是喜是忧？局部影响难以估量


　　近年深圳地产的发展势头明显不如北京、上海生猛，除了土地稀缺等条件的限制之外，人才流失也是一个很重要的原因。深圳地产营销优势在减小，像“克林顿事件”“排队神活”等成功的营销很难再看到。星彦地产董事长潘军预计，当“大雁北飞”成为一种普通现象时，深圳地产将不可避免地面临人才的乏匮。深圳中原地产总经理李耀智认为，正常的人才流动对行业的发展有促进作用，对于人才流失应该从两个方面来看，一个是自然流失率，另一个是非自然流失率。中原地产每年人才流失率在5%-6%左右，但是公司的业绩在增长，这就说明人才流失是合理流动。但是万科人力资源部有关人士认为，目前国内对企业人才缺乏规定和道德约束，容易对公司内部商业机密和公司规范化管理造成一定的损失。从这个方面讲，人才流动对行业的发展有一定的影响。


　　半求认为，深圳地产人才流失对深圳地产整体的影响不大。一方面深圳已经形成了一套自己的人才培养机制，深圳有很多有学历、有专业的年轻人，只要经过公司培训，就能成为企业精英。另外一方面，这几年深圳去外地的人才中，高层次的人才并不是太多，他们去外地，之所以成功，很大一部分是深圳模式比内地先进的原因。深圳一些普通的营销手段在内地都能够成功，这对深圳地产来说也是一个比较正面的宣传。


    疑问三：深圳需要哪种人才？亟待改变人才结构


　　说深圳地产面临人才危机，也许有人会认为是危言耸听，他们的论据是，深圳房地产从业人员有10万以上，即使有一半是精英，那也是很可观的。由于有较好的薪酬待遇，房地产行业一直都是深圳的热门行业。房地产企业一次普通的招聘会都能够吸引数以千百计的人才，大批拥有高学历和专业素质的人才涌向深圳，深圳难道还会缺乏地产人才吗？然而，事实是，每一次招聘，地产企业的老总都会发出一声感慨，招聘一个有用的人为什么就这么难呢？是不是深圳地产人才的需求结构出了问题呢？


　　当前的房地产行业已跟其它成熟的行业一样，形成了自己的专业体系，对人才的选择有了明确的定向要求，作为资金密集型和知识密集型的房地产行业，地产公司都在不遗余力地加强员工的专业化构建。如果从性质上划分，地产人才可分为三大类：技术类、营销类和管理类。从对人才的要求来看，技术类对专业化的要求较高，甚至是有很明确的认证要求，对营销类与管理类的从业经验要求较高。总的来说，深圳地产对营销人才需求最高。


　　房地产行业的各个环节由于性质不同，对人才的要求也不同。振业集团人力资源部有关人士认为，对开发商而言，最需要的是技术类人才，要求有3—5年的工作经验，成本核算、工程监理方面的人才最为紧缺，还有就是金融人才，毕竟房地产是一个资金密集型行业，需要资本运算、融资方面的人才，这些方面的人才大多数将成为企业的骨干，而现有的已经成了骨干，所以，通过人才招聘的途径很难找到。而前来应聘的又大多数是刚毕业的学生，不具备从业经验，往往难以符合公司的要求。至祥地产董事长周剑也深有同感，今年公司招聘了很多次，但真正满意的并不多。周剑认为，中介公司最为需要的人才就是营销类，因为中介公司就是需要在营销方面能创新的人才，这类人才应该是知识较为全面，思维具有发散性，具有整合各方面资源的能力。当然，如果是项目负责人，就更需要有从业经验。从目前的情况看，深圳中介公司最急缺的就是具有整体操盘经验的人才。


　　深圳地产资深研究人士半求认为，目前深圳地产人才表面上是供需两旺，其实存在着严重的结构不合理。目前活跃在深圳的地产人才大多是有5年以上工作经历。他们具有丰富的实践经验，但在专业上存在一定缺陷，而目前很多房地产科班出身，拥有房地产资质认证的人才却没有实践经验，这就需要融合。总的来说，深圳地产人才早几年是要求全能型，对技术类人才要求较高，深圳很多地产企业的老总都是技术类出身，而现在，深圳地产人才对专业化要求较高。所以说，总体来讲，深圳地产人才其实并不缺乏，而是存在一定的结构失衡。


    疑问四：薪金是否决定一切？跳槽增加实际收入


　　某猎头公司进行的2003年人才流动调查结果显示，房地产人才流动的程度高居各行业之首，甚至超过60%。虽然房地产行业被称为暴利行业，从业人员的收入也普遍高于其他行业，但仍然有70%以上的人对自己的收入不满意，“天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往”，流动也就在所难免。然而，薪金是否是决定深圳地产人才流动的主要原因呢？这个问题很值得探讨。


　　北京太和企业管理顾问有限公司关于薪酬福利的调查数据显示，2003年国内各大城市房地产行业的总薪酬排名次序是：北京名列第一，深圳位居第二，上海、广州依次排列其后。另有数据表明，2003年深圳房地产行业平均工资水平为4.6万元，高层管理人员年薪平均水平在20-35万元，中层管理人员年薪平均水平在11-25万元，一般员工年薪平均水平在4-8万元。这样的薪金结构相比于其他行业是比较高的，和其他城市的地产行业相比，也是比较高的。在这种情况下，如果要走，那应该是去北京。然而，从市场情况看，深圳地产人才去北京发展的其实并不多，相反，他们是去了薪酬水平比深圳少的区域。这是为什么呢？


　　展动力猎头公司总经理郭展序认为，薪酬对于大多数人来说是非常重要的，但是它并不是惟一的因素。一个人的职位越高，对薪酬就看得相对要淡一些，职业经理人和部门经理对薪酬看得较重，所以深圳的人才流失大多集中在这一层次，他们的出走跟薪酬高低有很大关系。


　　至祥地产董事长周剑认为，就薪酬而言，深圳地产企业的平均水平是比较高的，一个项目经理年薪在10-15万左右，项目总监年薪在15万-20万左右，在同一级别相比，内地的薪酬不可能比深圳高。为什么深圳地产人才反而会去内地呢？周剑认为主要有两个方面的原因：一是职务的升迁。在深圳，一般的策划、营销人才的年薪在8-10万元间，这些人才一去内地就可能成为中层领导，作为一个项目经理年薪就会越过10万，内地的消费较低，生活成本下降，这样属于他们自己的资金就增多。二是内地的提成较高。房地产行业大多实行业绩提成制度，内地由于房地产发展时间较短，利润也较高，所以留给他们的提成空间也就较大。深圳很多人才去内地都实行项目制，一个项目完成后，提成大大高于在深圳做项目，所以他们的收入也就会增加。所以说，内地的薪酬可能不比深圳高，但实际收入却可能比深圳高很多。


　　与地产相关的物业管理行业却大不相同。这几年，深圳的物业管理行业人才流失也很严重，薪金较低就是主要原因。据有关调查数据表明，深圳物管行业高级管理人员的年薪为8.9万元，中层年薪为4.2万元，一般员工年薪为2.4万元。深圳保利物业总经理李娟分析，深圳物业公司的人才流失主要有两个途径：一是去内地发展。深圳的一个主任到内地就可能成为公司的高层，当然薪酬会明显增加。二是往房地产、酒店等行业发展。物业公司的中层管理人员的薪金明显低于房地产的普通工作人员。所以说，薪酬较低是深圳物管行业人才流失的主要原因。


    疑问五：内部人才如何流动？猎头公司大展身手


　　有这样一种说法，深圳地产每天都有一个副总以上的人才在流动。前深圳中海老总刘爱明出走万科可以说是深圳近年地产人才流动中最为引人注目的事件。而万科的“海盗计划”也使得万科在产品质量上更上一个台阶。那么，深圳地产人才除了去外地发展，在深圳本土又是怎样流动呢？


　　深圳地产人才流动具有两个方向：一是纵向流动，二是横向流动。纵向流动一个明显的特征，就是房地产行业人士具有向开发商集中的趋势，如中介公司、广告媒体人员、物业管理行业、设计院等相关环节的人才都在向开发商集中。原因一是薪酬诱惑。在相关行业中，开发商应该是待遇最好的，加上这几个行业的工作性质相似，流动起来也就较为容易。原因二是开发商的工作比较稳定。开发一个项目可能就要两三年，而广告、中介工作性质不稳定，也使得他们中意开发商。横向流动也有一个明显特征，那就是往品牌企业集中的趋势。品牌企业具有为人才提升附加值的作用，所以很多人才为发展空间着想，往往选择去品牌公司发展。万科号称地产“黄埔军校”，从万科出来的职业经理人也身价倍增。所以说，万科、中海、招商这样的品牌企业即使薪酬不具有太大的优势，但依靠品牌魅力依然对人才具有很大的吸引力。


　　以往，受专业性较强和地产圈子比较小等因素影响，人才流动大多体现为两种形态：中层以上的人才大多数是朋友介绍，老板亲自挖人，而普通员工大多数是以个人应聘为主。现在则有越来越多的公司通过猎头公司来物色合适人才。深圳维尔肯猎头公司曾波介绍，猎头公司在人才流动中有很大作用，因为地产界大多是熟人，面对面谈待遇可能不大方便，一旦谈不好可能出现尴尬，而且这种人才流动的方向性比较狭小。其实，在欧美国家70%左右的职业经理人都是通过猎头公司来流动的，这也是人才流动的一个趋势。对企业而言，这也是具备整合社会资源能力的体现。（完）