上海房地产四大印象
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北京与上海的市场差异
房屋性价比优于北京
上海的房价比北京低很多。遇到的上海人听说北京年轻人通常买５０万元左右的房子时都很吃惊，奇怪北京人怎么会那么有钱。上海的房价低，有两个方面。首先是房价结构的不同，上海的房价结构金字塔是个胖枣核，６０００－１００００元／平方米的高价房少，３０００－５０００元／平方米的中低档房很多，给人的感觉是房子普遍便宜；而北京是个瘦枣核，６０００元以上的高价房多，中低价格的少。另外，同种档次的房子，上海也比北京便宜。此处的档次，包含了地段和产品两个因素，比如，上海市中心的房子最高１万元左右，没有更高的价格了，而北京市中心２０００美元／平方米的也有不少；反过来，同样是一般地段的中档房，上海的绿化率更高，环境做得更好。
出现这种情况应该从供应和需求说起。房价取决于地价，地价取决于土地供应，土地供应取决于城市结构和政府制订的政策。上海的城市结构与北京很不一样，上海的地铁四通八达，支线呈放射状分布，几乎贯穿了所有的城区与发展区，如今又有浦东新区的开发，所以在地铁沿线远端和新区附近都会出现交通方便、配套相对完善、地价较低的土地；而北京是典型的摊大饼式规划，向外辐射的道路也不发达，地铁的建造也远远落后于上海（虽然中国第一条地铁是出现在北京），这种城市结构导致市区的地价很高，而周边可供发展的有潜力的低价土地少，造成要么位置好、房价高，要么房价低、位置差的两难局面。另外，上海的土地市场比北京更为有序、透明，刚刚公布的取消内、外销房的划分和拍卖土地的政策，无疑有效地减少了土地成本中的暗箱操作和交易费用；而北京距离土地的市场化还很远很远。
从需求的角度讲，首先，上海市人口中外籍人士和国内高端购房人群比北京少，对高价房的市场购买力有限，所以开发商自然地把注意力转移到普通老百姓身上，这也造成了上海的房价结构的胖枣核形。另外，上海人的精打细算是众所周知的，他们买房更为理性，报纸广告上开发商对房价的宣传多，炒概念的少，这是因为他们知道，只有价格的经济实惠才是最大的卖点，在这种情况下，上海开发商不可能像北京开发商那样走卖高价、放长线的销售策略，上海的房价也就比北京更低些。
别墅成为主流产品
别墅在上海是一种主流产品，多数是第一居所，购房者购买别墅的很多。之所以说它是第一居所，第一是因为许多别墅距离市中心、主干道、或成熟区域的距离近，完全可以方便地来往于居住与工作地点之间。这与前面所说的上海的城市结构有密切关系，如果在北京，很难在比较近的地方找到大片的别墅。第二，是因为许多别墅并不贵。上海的住宅以４０００元左右的为主，而许多别墅只是比住宅贵２０００元左右，这样许多人在购房时首先考虑的可能就是别墅，而不仅仅限于二次置业的客户。
上海的别墅主要集中在三个地方，虹桥机场附近、浦东新区和闵行区。虹桥机场附近是上海的老别墅区，从沙逊别墅开始，许多面向外籍人士的别墅在这里建造。１９９０年开始，上海把虹桥机场附近规划为外籍人士聚居区，这里逐渐开发了大量涉外别墅项目，通常单价都在１００００元以上，总价２００万元以上。目前，这里仍然是高档别墅的热点区域，我们参观的宫廷·奥玎就是这里的在建项目，产品为三层联排的欧洲、美国风格的别墅。
浦东新区是新兴的高档别墅集聚区。这里的特点是紧邻张江高科技开发区、在地铁终点站附近，道路交通方便、地广人稀，有一种到了外国的感觉。这里的别墅价格与虹桥附近差不多，但购房人群不同。虹桥附近以外籍购房者为主，而这里的购房者可以概括为三个字：有钱人，至于是中国人还是外国人，是怎么挣的钱，就没有特定的范围了。在浦东新区更远的地方，是大量便宜的联排别墅，小区内房屋排列密集，绿化较少，周边配套齐全。虽然看完高档别墅后对这些联排有些不屑一顾，但毕竟是顶天立地的低密度住宅，比住在塔楼里还是舒适自在的多。浦东写字楼里的白领在这里购房的比较多。
闵行区最近开发了大量便宜的别墅项目，位置相对差一些，产品档次也低一些，但是销售势头很旺，再一次证明上海人把别墅当作第一居所的趋势。
在产品品质的营造上，如小区规划、建筑设计、环境、营销推广等方面，上海的别墅做得比北京好。原因我想有几个方面，首先是上海人在房地产产品类型上见多识广。上世纪３０年代列强的驻沪官员在上海留下了大量宅邸，让上海人见识了古今中外各种居住形式和居住风格，并且让他们对别墅的优劣有了判断力，因此要想唬住他们不是一件容易的事。有什么样的客户就有什么样的开发商，在上海开发别墅的开发商自然功夫要深一些。另外，刚才说过，上海的别墅很多是作为第一居所的，需求量很大，因此造就了很多规模庞大的别墅小区。这种别墅小区由于具有规模效应，可以将更多的资金用于包装宣传。所以在上海和北京出现这样的差别，那就是上海的别墅广告非常密集，版面大，但北京的别墅广告却非常有限，只有档次最高的几个项目露面，而中低档项目在报纸上较少见到。
有两个上海的别墅项目给我们留下了很深的印象，一个是当代艺墅，一个是汤臣豪园。当代艺墅从外面看一点也不起眼，但是进去以后却别有一番洞天，单体设计得大方含蓄，环境营造得非常精致，人工的小溪、林中的雕塑、精心搭配的植物……所有元素都体现出很高的艺术水准，气质高贵而又朴素，一点都没有某些项目那种穷人乍富的炫耀，给人的感觉是只有贵族才配住在这里。汤臣豪园是高科技区附近的联排别墅，风格现代。该项目最可取的是对环境的营造。我们去的时候，项目正在施工建设中，但是在售楼处旁边的局部环境已经完成，这相当于一个样板环境区，环艺设计中的各种要素，如水、绿地、林木、石墙等完整地展现给客户。售楼处内可以看到该项目的整体规划和借鉴的效果图，每一个联排别墅都被人工水体所环绕，如同来到了江南水乡。这种将水和绿地平均地分摊到各家各户的规划特别符合我们关于私有化率的观点。
公寓对档次营造到位
上海现在已经不流行欧陆风格，而是Ｂ＋Ｈ式的现代风格；不流行一梯八户的高层塔楼，而是伸展开的板式塔楼；不流行单纯的绿化，而是水景住宅……总之，上海人对居住质量的要求越来越高，开发商丝毫也不敢怠慢。这次的全国住宅评比，上海占据了所有奖项的６０％，与上海民众的高标准严要求是分不开的。
我们看的公寓是上海最贵的几个新建公寓。这几个公寓的共同点是对档次的营造非常到位，其中表现最为突出的是世茂滨江花园和中凯城市之光。对档次的表现主要体现在售楼处、楼书、包装宣传、单体和环境上。
世茂滨江花园的售楼处就是它未来的会所，因为内部空间很大，所以会所中功能设置齐全、功能分区明确，前台、洽谈区、模型区、灯箱、报警设备演示区、设备器材展示区等分门别类，一应俱全。样板间在售楼处的后部，只有交了５０００元成为ＶＩＰ的才能够进去参观。中凯城市之光的售楼处与施工现场分离，内部面积虽然不大，也没有样板间，但是室内设计的冲击力强，模型也制作得很精美。
上海公寓的风格与深圳、香港比较接近，这可能与这些楼盘都有大阳台有关。由于气候的原因，这些地区的阳台不会受到风沙的污染，而且还有利于阳光的遮挡（这与北京正好相反）。这些阳台一方面创造了非常美观的外立面，另一方面也给业主以很大的实惠。
代理公司沿袭台湾模式
上海的代理公司的组织架构及工作方法与北京有很大的不同，这主要是历史原因造成的。在两个城市房地产兴起的初期，台湾、香港的策划人和代理商都起着带头作用。当时台湾的一家代理公司在上海安营扎寨后，成为上海策划人的“黄埔军校”，导致现在上海的代理公司都沿袭了台湾的方式。而当年在北京的台湾、香港公司都先后夭折或没落，因此北京的策划人更多的是自学成才，没有一定之规。
上海所实行的是专案制，策划人根据从业时间、操盘数量有统一划分的级别，策划人的最高级别是专案。这种级别划分清晰、梯次上升的组织结构非常有利于人才的培养和合理流动，而不至于出现各种名目的策划人扰乱市场，使“策划”变成一个低级的称谓。
上海在销售时采用的都是暗销控，客户看不到销控表，甚至一线的销售员也不知道确切的销售情况，销售员主推哪套房子、如何引导客户等都依靠销售主管幕后操纵。在这种情况下，销售主管就特别重要。
上海房地产市场与北京最大的不同就是市场化程度高。如果把北京的一些开发商放到上海，他们很有可能遭到市场的淘汰，或者是因为没有充足的资金，或者是因为无法像以前那样靠关系去拿地，或者是因为没有足够的操作能力和市场经验。对于这些开发商来说，上海的生存环境可能严酷了一些。
自《财经时报》（完）