新买的商品房交房时，建筑面积与预售合同有差异，究竟差在哪里？该不该为多出的面积掏钱？近日起，上海市实施新的《预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法》，购房者可以自己算一笔“明细账”。


　　此次实施的《办法》明确规定，房地产开发经营企业与购房人签订的商品住房预售合同，必须明确载明房屋建筑面积（即总面积）、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积。开发商在签订商品住房预售合同时，应向购房者提供“房屋建筑面积计算表”，交房时应向购房者提供“房屋建筑面积测算表”。商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理。


　　 共摊建筑面积增减如何处理


    预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内（包括0.8%），预售合同约定的转让总价格不变。（业内人士提醒：此处的“总价格不变”是指套内建筑面积不变的情况下。预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。）面积误差比计算公式如下： （实测共用部位分摊建筑面积－预测共用部位分摊建筑面积）÷预测共用部位分摊建筑面积×100%＝面积误差比实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，购房人不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。


　　 套内建筑面积增减如何处理


    套内建筑面积按“按实结算”的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商，通过预售合同约定具体的处理办法。凡合同没有约定处理办法的，实测面积大于预售合同约定面积的，购房人不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业应退还多收的房价款。


　　预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款；房屋建筑面积减少的，房地产开发企业应退还多收的房价款；但合同另有约定的，从其约定。（业内人士提醒：购房者与开发商签订预售合同属于民事行为，购房人务必在购房时，仔细约定。） 得房率越高越合算吗？ 分摊面积和套内建筑面积的增减比例的概念被强化后，有一个问题会引起购房者的关注：买房时是不是分摊面积越小，套内面积越大，也就是“得房率”越高就越合算？答案是：未必。过去上海住房极度紧张，住房的舒适度是以“居住面积”来衡量的。那时候，房间的大小是家庭住房情况的唯一衡量标准。在十几户家庭拥挤一起的楼房中，厨房、卫生间公用不说，客厅、储藏室等辅助面积也几乎为零。实施房改以来，上海人开始为楼梯、过道、大厅等“分摊面积”付钱，从一梯四至八户的多层、高层住宅，到如今一梯两户甚至一梯一户住房的出现……“分摊面积”从无到有、从小到大，反映的是上海住房条件的不断改善，房型设计的日趋合理。


　　如今，分摊面积的大小已成为检验住房是否舒适的标准之一。很难想象，一套宽敞的三室二厅公寓房，门外是“一人宽”的走道和狭小的电梯。可见，挂出“得房率高达90%”的住房未必真有品位。当然，分摊面积过大也值得思考：这样的设计是否太奢侈。看来，如何有效控制分摊面积，最大限度体现分摊与套内两个建筑面积的优化组合，将成为开发商要考虑的新课题，其首要原则应该是“以人为本”。（完）