购房置业不同于其它商品的买卖，对多数人来讲这是一件“一辈子”的事，也是一件个人的法律大事。《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。没有法律约束力的合同法院当然不保护，因此，办成买房这件“终身大事”必须从合同上保好关，签一份合法有效的合同。


　　一、签好主体条款。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。


　　二、签好质量条款。按照规定，开发企业对房屋主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。正常使用情况下，各部位、部件保修内容与保修期如下：屋面防水3年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂1年；大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供暖期；卫生洁具1年。需要注意的是，保修期的计算从验收住宅交付用房使用之日起算起，而不是从验收合格日算起。


　　三、注意是否有侵犯承租人优先购买权的行为。《民法通则》第78条规定：“共有财产……在出售时，其它共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权”。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的买行为都属无效，不受法律保护。


　　四、签好补充条款。开发商自行制定的正式合同的补充条款往往存在不利于购房者权益的内容。如面积差异处理条款过于简单、房屋交付不够规范、违约责任双方权利义务不对等等。因此，购房者应特别注意签好补充条款。


　　具体有：　　


　　一、周边环境。最容易出现的是在业主购买的房屋周围，特别是低层建筑，会出现你想象不到的事情，如垃圾处理厂、化粪池等影响业主居住环境质量的建筑物。在补充条款中可对这些进行约定。


　　二、退房条款。退房程序最容易出现问题，退房条款一定要写清楚，比如，约定退房时开发商必须把所有房款于某年某月某日还清之后才能转卖，在此之前不能转卖，否则可能出现钱房两空的事情。


　　三、违约责任。当对方违约以后要赔偿购房人的损失，购房人的损失有哪些一定要列明，因为在交涉不成时只能打官司，开庭时需要购房人举证，证明哪些是购房人损失，当无法证明时就用合同约定。（完）