2004济南地产四大展望

    时光荏苒，新的一年悄然又至，过去的2003年，济南地产度过了一个可谓热闹有余而精彩不足的平淡之年。岁末年初，业内的许多朋友已进行了全面而客观的总结。新的一年，新的期待，对于2004年的济南房地产，和所有地产人一样，笔者在思考、在展望。

住宅市场需求大于供给

    新的一年里，市场对商品房住宅的需求应主要来自于三个方面：其一，每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；其二，正在大规模实施的济南旧城改造和经十路、经一路拓宽改造工程，带来大量拆迁户被动性购房需求；其三，随着省直公房的公开上市，将激发新一轮追求“居者优其屋”的二次购房需求。因此，市场对住宅的需求较过去的一年会更大。


    自2003年5月份土地“双清”以来，济南土地审批被冻结，下半年市场新盘供应量已锐减，房地产开发商都面临等米下锅的局面。虽然，在历经半年之后，政府开始启动土地市场，但所供应的几块土地面积都不大，开发规模有限，且这些新出让土地，项目启动需要一定的周期，至少要到今年下半年才能面世。因此，今年市场供应的新房只有少数项目的二期，如黄金时代二期、阳光100二期、外海城市花园二期等等，还有目前市场在售的存量房。这些项目的供给面积将远远小于市场的有效需求。


房价将会平稳上涨

    2003年下半年，济南房价已经是“涨”声一片，大家可能都认为今年的房价更会继续攀升。笔者认为：房价上涨势在必然，但幅度不会很大，总体上应该是稳中有升。


    政府对土地供应的有效控制和土地市场的规范化，使土地成本有较大提高，建筑材料的大幅度涨价，将直接增加开发商的建筑成本，市场存量房的逐渐消化，新开发面积小，巨大的市场需求，这些都是房价上涨的有力支撑。同时，在市场上还没有真正的新盘，没有高品质、高性价比的产品供应，而还是原来的项目、原来的产品，开发商人为地抬高售价，对于日益成熟的理性消费者来说，往往会持币等待或转向其它投资，结果可能是有价无市。


投资型物业继续升温

    商铺一直是济南投资者最看好的投资品种，很多人已经是获益匪浅了，近年来，市场供应的商铺多为社区型商铺或是住宅底商，其售价普遍较低，通常是住宅价格的1.5倍左右，而租金较高，投资回报率多在20%以上。2003年，黄金时代的一期商铺、阳光舜城的社区商业街、中润世纪城的一期商铺都被投资者抢购就是很好的例证。今年市场可供应的商铺将更少，因此，少数社区商铺更成为投资者争抢的香饽饽。


    小户型物业已成为房产投资者的新宠，随着城市流动人口和年轻白领对小户型需求的日益增加，小户型物业因投资成本低、回报率稳定、投资风险小等特性而逐渐成为广大中产阶层的理想投资品种。


    写字楼物业似乎还没有得到大多数济南投资者的认可，济南的写字楼从租金水平看，与其它同类城市相当，由于过去的写字楼空间布局欠合理，结构面积偏大，投资金额巨大，投资门槛高，使很多投资者望楼兴叹。随着城市中心区住宅项目的逐渐外移，市中心有限的高价土地多被作为高档写字楼开发，目前，济南写字楼的市场供应量较大，经十路、经一路的拓宽将带来一部分直接购买者，这是今年写字楼市场的一大利好，同时，如何加强对写字楼物业投资的引导，才是开发商和代理商们营销的重头戏。


二手房市场大有作为

    随着济南旧城改造的进一步推进，经十路、经一路的全线拓宽改造的展开，大量的拆迁户都正面临着解决住房的问题，且需求量最大的是经济适用型住房，而济南市场目前可供选择的低价位商品房太少，大部分为中高档商品房。因而，绝大部分拆迁居民只得转而寻找价格较低的二手房。巨大的二手房需求市场，无疑会激发有较强经济能力的一部分人实现二次置业，尤其是省直公房的上市，将会不断增加二手房的放量，因此，二手房市场大有迅猛上升的势头，二手房成交量追赶新房成交量有可能成为今年楼市的新现象。（完）