北京公积金政策调整 对改善型需求影响最大

2013-04-08 14:27:01 来源: 网易房产

      4月7日，北京市将使用公积金贷款购买第二套房的首付比例提高至7成，同时对月收入和月还款额进行多方面规定，以期加快公积金的流动速度。业内人士表示，北京市此举对改善型需求的影响最大，预计商业贷款将会跟进调整。

改善型需求将被抑制

     “公积金首付二套房提高到7成，是本轮新政也是历史以来，二套房首付额度最高。叠加认房又认贷的政策，实际上影响改善需求使用公积金”，中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，“政策打击最大的是改善性需求，在2012年下半年推动房价上涨加速的主要也是这部分需求入市。”

      据链家地产市场研究部测算，目前北京二手房市场上改善性需求占比约为45%，其中至少有八成属于买一卖一的置换需求，约占36%。也就是说超过三分之一的购房需求是从最初的首付30%提高到60%。政策调整之后，真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。

      业内人士认为，公积金只所以在近期频繁调整，是因为之前公积金“认房不认贷”和相对宽松的政策是2012年楼市复苏的一个最重要原因。官方统计数据显示，2012年，公积金贷款占成交量比例首次突破了30%，单套房贷款公积金贷款额持续上涨，在2012年达到了63.3万，创历史新高。

     “公积金政策收紧直接抑制10%以上购买力，对购房者的心理影响更大。选择公积金的自住及改善需求，恰好是之前市场最恐慌的需求。”张大伟分析，在目前公积金贷款占比全北京市场成交量的40%左右，其中有约为30%（占所有购房者10%比例）的为卖小买大的改善型置业者，这部分需求将会被抑制。

      此外，去年确实有北京的项目明确表示可以通过公积金贷款，对二套房认定等方面做手脚。不过，今年3月25日，北京市明确指示，之后公积金贷款将“认房又认贷”。这不仅意味着二套房贷款首付比例提高至6成，贷款利率也要相应升至1.1倍。

      张大伟表示，改善型需求和首次置业相比，支付能力更强，首付增加1成对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于二套房来说，增加一成首付的影响要小很多。但贷款利率增加0.1个百分点，贷款按20年限计算，100万的总利息差距在13万左右，这个对很多改善性需求来说影响将非常大，政策一旦落地执行，预计北京的改善型需求将急剧萎缩。

收入近60%用来还贷

      按照北京市公积金中心的最新规定，虽然个人购买政策性住房或建筑面积在90平方米（含）以下的首套自住住房，个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%，及最高104万元。但同时，也相应的提高了月还款额。

     按照新规定，申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。借款申请人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额。

     据北京统计局公布的数据，2011年北京市职工月平均工资4672元。按照公积金新政策规定，月工资超过14016元的，其月还款额原则上不低于7008元，以此计算，换完104万元的时间不到不到12年零4个月。因此，有了最低还款额的限制，一些人将不得不缩短贷款年限。

     举例来说，如果购房者税前月收入14016元，扣除五险一金2797.87元，税后收入为10229.51元，再扣除公积金抵扣后的还贷款，最后实际到手收入为6246.23元，约为收入的45%。

公积金贷款额度计划缩减超100亿

      在张大伟看来，2013年公积金贷款计划的明显缩减，是促成北京市出台月收入与月还款额比例下降的主要原因之一，目的是为了增加公积金的流转率。

      资料显示，2013年北京市计划发放住房公积金贷款400亿元，而在2012年北京市发放住房公积金贷款金额517.19亿元，萎缩比例近22.7%。加上今年第一季度，楼市成交量依旧高涨透支部分额度，接下来贷款收紧的可能性依旧很大。

      此外，据中原地产计算，虽然个人住房贷款额度有所上浮，但实际上扣除每月保留生活费，可贷款额度会相应降低。此前公积金贷款额度确定标准中，要保留的生活费为400元，此次新政中的基本生活费标准，按照相关部门公布的数据，为每月不低于980元。如果借款申请人为单身的，每月保留生活费至少980元；借款申请人为已婚的，每月保留生活费至少1960元。